Usucapião extrajudicial em Porto Alegre, regularização via cartório

Por que a modalidade define todo o procedimento

A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, nas condições previstas em lei. O Código Civil traz modalidades diferentes, e cada uma tem prazo e requisitos próprios. Identificar a modalidade correta é o primeiro passo técnico, porque ela determina quais provas serão reunidas, qual prazo precisa estar cumprido e se o pedido pode seguir em cartório.

As modalidades e seus prazos no Código Civil

• Extraordinária (art. 1.238): quinze anos de posse sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé
• Extraordinária com moradia ou obras (art. 1.238, parágrafo único): o prazo cai para dez anos quando o possuidor mora no imóvel ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo
• Ordinária (art. 1.242): dez anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé
• Ordinária com registro cancelado (art. 1.242, parágrafo único): cinco anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro depois cancelado, havendo moradia ou investimentos
• Especial urbana (art. 1.240): área urbana de até 250 metros quadrados, cinco anos de posse para moradia, sem ser proprietário de outro imóvel
• Especial rural (art. 1.239): área rural de até cinquenta hectares, cinco anos de posse, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família

Posse com intenção de dono: o que isso significa na prática

Em todas as modalidades, a lei exige que a pessoa possua o imóvel como seu. Na prática, isso aparece em comportamentos de proprietário: pagar o IPTU, conservar e reformar o imóvel, contratar serviços em seu nome e ser reconhecido assim pelos vizinhos. Quem ocupa o imóvel por contrato de locação, por empréstimo ou como caseiro, em regra, não tem esse tipo de posse, e o tempo dessa ocupação não é contado da mesma forma.

Tempo de posse de quem ocupou antes

Quando o imóvel passou por mais de um possuidor, como em compras sucessivas por contrato de gaveta ou em heranças que nunca foram formalizadas, o tempo dos possuidores anteriores pode ser considerado. A Lei 6.015/1973, no art. 216-A, prevê que a ata notarial ateste o tempo de posse do requerente e de seus antecessores. Por isso, recibos antigos, contratos e comprovantes em nome de quem ocupou o imóvel antes ajudam a completar o prazo.

Como o escritório faz essa análise

Como advogado em Porto Alegre que atua com usucapião extrajudicial, o escritório começa pela linha do tempo da posse: desde quando o imóvel é ocupado, por quem, com que documentos e se houve contestação de alguém. Com essa linha do tempo, é possível indicar a modalidade aplicável e dizer, antes de qualquer despesa com cartório, se o pedido tem base para seguir pela via extrajudicial.

Onde o pedido é apresentado

O art. 216-A da Lei 6.015/1973, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, admite o reconhecimento da usucapião diretamente no cartório do registro de imóveis da comarca em que o imóvel está, a requerimento do interessado representado por advogado. Porto Alegre tem seis zonas de Registro de Imóveis, cada uma responsável por uma parte da cidade. Um dos primeiros passos práticos é confirmar a qual zona o imóvel pertence, porque é nela que o pedido tramita.

Documentos exigidos pela lei

• Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com prova da anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente
• Justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas do imóvel

O papel dos vizinhos e dos titulares da matrícula

A planta e o memorial descritivo também são assinados pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e na matrícula dos imóveis confinantes, como prevê o inciso II do art. 216-A. Em imóveis antigos, é comum que algum confrontante tenha mudado, falecido ou não seja localizado. Nesses casos, o cartório conduz as notificações previstas na lei, e a análise prévia indica quanto isso tende a pesar no andamento.

Etapas mais comuns do procedimento

• Análise da posse e escolha da modalidade
• Levantamento topográfico e elaboração da planta e do memorial descritivo
• Lavratura da ata notarial em tabelionato de notas
• Protocolo do pedido no Registro de Imóveis competente
• Notificações e publicações conduzidas pelo cartório
• Registro da propriedade na matrícula, ao final

Quando a via judicial continua necessária

O art. 216-A começa com a expressão sem prejuízo da via jurisdicional: o caminho do cartório é uma opção, não uma obrigação. Quando há oposição de algum interessado ou falta um requisito que não pode ser suprido em cartório, a usucapião segue pela Justiça. O escritório atende no Menino Deus e acompanha o pedido nas duas vias, conforme o caso exija.

Dois problemas parecidos com soluções diferentes

Muita gente mora em imóvel que não está em seu nome no Registro de Imóveis. A causa pode ser uma compra feita só por contrato, um vendedor que nunca assinou a escritura ou uma ocupação antiga sem documento nenhum. Usucapião e adjudicação compulsória resolvem situações diferentes, e escolher o instrumento errado custa tempo.

Quando a adjudicação compulsória é o caminho

A adjudicação compulsória serve para quem tem promessa de compra e venda ou cessão e não consegue a escritura definitiva. Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei 6.015/1973, ela pode ser feita no registro de imóveis da situação do imóvel. Entre os documentos exigidos está a prova do inadimplemento, caracterizado quando o título de transmissão não é celebrado em 15 dias após a notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro.

Quando a usucapião é o caminho

A usucapião não depende de contrato com o antigo dono. Ela se apoia na posse prolongada, com os prazos do Código Civil. É o instrumento adequado quando não há contrato, quando o contrato não identifica bem o imóvel ou quando a sequência de compradores se perdeu ao longo dos anos.

Sinais que ajudam a escolher

• Existe promessa de compra e venda ou cessão assinada pelo titular registrado: tende a apontar para a adjudicação
• O comprador original faleceu: a lei admite que os seus sucessores peçam a adjudicação
• Não há contrato, mas há posse longa e comprovável: tende a apontar para a usucapião
• Há disputa com o antigo dono ou com herdeiros: a via judicial passa a ser considerada

Como o escritório conduz a escolha

A decisão começa pela leitura da matrícula do imóvel e dos documentos que a pessoa guarda. O escritório atua nas duas frentes, usucapião e adjudicação compulsória, e indica o caminho com base no que os papéis permitem provar.